Top.Mail.Ru
СБЕР Про | Медиа
  • Недвижимость

Солнце, воздух и вода. За что готовы платить топовые арендаторы офисной недвижимости?

Елена Малиновская

Елена Малиновская

директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse
  • 6 мин
  • 1 244

Системы «зелёной» сертификации в девелопменте делятся на две группы.

Международные стандарты BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) и LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) характеризуют экологическую эффективность зданий.

Системы сертификации Well и FitWell связаны с пользовательскими характеристиками зданий. Сотрудники сертифицированного офиса получают комфортную рабочую среду, в которой созданы все условия для поддержания здорового образа жизни.

Стандарт Well является более строгим и содержит множество инструментальных тестов, требующих выездных проверок. Кроме того, он не допускает использования ряда отделочных материалов, широко распространённых в России.

Стандарт FitWell более демократичен, он не предусматривает измерений и выездных проверок. Критерии FitWell сгруппированы в семь групп, в числе которых создание возможностей для регулярной физической активности, наличие доступа к здоровому питанию, обеспечение приоритета движения пешеходов и велосипедистов на территории бизнес-центра и другие.

Для крупных международных компаний аренда сертифицированного «зелёного» офиса может быть неотъемлемым элементом принятой ESG-стратегии. Не факт, что такая компания готова платить за наличие сертификата премию к рыночной ставке. Скорее, она просто не станет рассматривать варианты, не имеющие сертификации.

Кроме такой структуры спроса, на Западе на девелоперов оказывают давление законодательные ограничения. Например, в Нью-Йорке сейчас действует требование к озеленению эксплуатируемых кровель. Проект здания, в котором оно не предусмотрено, просто не получит разрешение на строительство. Также действуют требования к системе рекуперации воды и тепла, к объёму эмиссии СО2 и энергоэффективности зданий.

В России пока нет законодательных требований к «зелёной» сертификации зданий. Структура спроса со стороны арендаторов скорее указывает на перспективы стандарта FitWell, потому что его требования более наглядны и понятны, их проще оценить невооруженным глазом.

Постепенно к «зелёной» политике подтягиваются банки, как западные, так и российские: появляются программы ESG-кредитования, в рамках которых проект, соответствующий экологическим и социальным критериям, может получить финансирование по сниженной ставке. Судя по объёму внимания нашего государства к экологическим проблемам, в скором времени и в России «зелёные» требования к строительству могут превратиться из опциональных в обязательные.

Западный опыт и первые российские проекты

Well и FitWell — относительно молодые стандарты. Всего в мире сертифицировано около 350 зданий по Well и 340 зданий по FitWell.

Отдельные элементы, входящие в состав требований к сертифицированным офисам, есть во многих московских бизнес-центрах. Это циркадное освещение, наличие парковки для велосипедов и самокатов, станции подзарядки для электромобилей, зелёные зоны с быстрым Wi-Fi, скамейки с возможностью подзарядки телефона и многое другое.

Тем не менее сертификацию прошли пока только единицы.

В их числе — гибкие офисы Space One, получившие максимально возможный рейтинг — три звезды по стандарту FitWell, и бизнес-центр «Романов двор» с сертификатом Well за организацию здорового пространства для сотрудников.

Есть и другие системы оценки. Так, бизнес-центр «Четыре ветра» прошёл антивирусную сертификацию, подтвердив соблюдение всех антивирусных мер. Вероятно, по ней вскоре будут сертифицироваться многие другие здания.

Мы надеемся в скором времени пополнить список ещё одним проектом: в Сколково идёт строительство делового квартала «Сколково Парк». Это малоэтажный комплекс с большой площадью озеленения, в котором все вопросы будущей «зелёной» сертификации прорабатывались на стадии архитектурной и инженерной разработки проекта.

Безусловно, строительство здания, которое впоследствии сможет пройти «зелёную» сертификацию, обойдётся значительно дороже: ориентировочная разница может составлять 10—20%. Это и более «щедрые» планировочные решения с приоритетом общественных пространств, и более сложные инженерные системы.

В качестве примера можно привести «Сколково Парк» — действительно огромный парк площадью 8 га, под ландшафтом которого изначально закладывалась электрическая разводка. Это даст возможность пользоваться электричеством в любых уголках парка: арендаторы смогут работать и даже проводить совещания в комфортных беседках на открытом воздухе.

Площадь застройки парковой территории составит всего 10% вместо допустимых 40%. Это не самое очевидное решение с точки зрения бизнеса, но оно обладает большим потенциалом и на много лет защищено от риска морального устаревания, с которым вскоре может столкнуться значительная часть офисных площадей.

Кто создаёт спрос на «зелёные» офисы в России

Ещё до появления системы сертификации FitWell в России многие из её требований уже были в списке запросов крупных российских компаний. Не сертифицированы, но соответствуют большинству критериев FitWell многие офисы Сбера, особенно новые (они сертифицируются по системам BREEAM и LEED. — Прим. ред.). Высокие требования к условиям труда сотрудников предъявляют лидеры сегмента электронной коммерции, а также (и это довольно неожиданно) крупные российские производственные компании, такие как «Сибур», НМЛК и другие. И те и другие сейчас очень серьёзно вкладываются в персонал: охотятся за лучшими кадрами, привлекая и удерживая их, в том числе повышением качества «офисной жизни».

В целом запрос на «зелёные» офисы объединяет самые разные компании, которые придерживаются стратегии устойчивого развития и внедряют ESG-метрики в оценку своей эффективности. Постепенно они приходят к тому, что соответствовать принципам ESG должна не только их деятельность, но и здания, в которых они работают. Офисное здание с низким углеродным следом и забота о здоровье сотрудников полностью соответствуют принципам экологичности и социальной ориентированности бизнеса (E и S в составе ESG).

Характерно, что драйвером спроса на «офисное озеленение» чаще всего выступает даже не менеджмент, а акционеры компаний. Особенно ярко это проявляется при выходе на международный рынок и на биржу, поскольку для публичной компании приверженность принципам ESG сегодня во многом определяет возможность доступа к международному финансированию.

Таким образом, запрос на появление офисных площадей, сертифицированных по стандартам Well и FitWell, формируется сразу с двух сторон. Для девелопера проект «зелёного» бизнес-центра — это возможность привлечь «топовых» арендаторов. Для компании-арендатора FitWell-офис — это ещё одно конкурентное преимущество в борьбе за лучшие кадры и ещё один пункт в реализации стратегии устойчивого развития.

Эта статья была вам полезна?

Читайте ещё